第一章  总  则

第一条  为了规范本区房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例)的规定，以及《中华人民共和国土地管理法》结合本区实际情况制定本办法。

第二条  为了公共利益的需要，凡在本区国有土地上，人民政府需要征收房屋的，均适用本办法。

第三条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条  区人民政府负责本区域内的房屋征收与补偿工作。区房屋征收局是本区房屋征收部门，组织实施本区房屋征收与补偿工作，各镇、处及相关部门按照职责分工，相互配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。

第五条  房屋征收局可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收局对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条  任何组织和个人对违反条例规定的行为，都有权向区人民政府、房屋征收局和其他有关部门举报。接到举报的区人民政府、房屋征收局和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门及其工作人员进行监督。

第二章  征收决定

第七条 为了保障国家安全、促进我区经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由区人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益需要。

第八条 确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入我区国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第九条 区房屋征收局拟定征收补偿方案，报区人民政府。

区人民政府应当组织有关部门对征收与补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。

第十条 区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建及其他项目建设需要征收房屋的，原则上征收与补偿方案需得到90%（含90%）以上被征收人认可，否则区人民政府应当组织被征收人和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十一条 区人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经区人民政府常务会讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十二条　区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

区房屋征收局应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十三条  被征收人对区人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十四条  房屋征收局应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十五条  房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用等行为；违反规定实施的，不予补偿。

区房屋征收局应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续：

（一）房屋买卖、抵押、赠与、析产手续；

（二）居民常住户口的迁入和分户手续；

（三）核发营业执照、税务登记等相关手续；

（四）土地使用权出让、抵押及相关用地审批手续。

（五）房屋的改建、扩建、新建、翻建及相关手续；

暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，最长不得超过1年。

第三章  征收补偿与安置

第十六条 对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋及附属物价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十七条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房产价格评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第十八条 房地产价格评估机构的相应资质经房屋征收局审核确认后，由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

第十九条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

第二十条  被征收人选择货币补偿的，按下列标准给予补偿：

（一）征收区域内有照住宅平房和有照住宅楼房的货币补偿，由房地产价格评估机构根据该区域范围内，同期被征收房屋类似房地产市场平均交易价格，结合被征收住宅房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新、楼层、朝向等综合因素，评估确定被征收房屋补偿金额。被征收房屋室内装饰装修的价值应当与被征收房屋主体价值分别评估。

被征收房屋类似房地产市场平均交易价格，根据区房产交易管理中心提供的同期被征收房屋区域范围内的类似住宅房屋平均成交价格确定。

（二）征收区域内商业房屋实行货币补偿的，按照同期该征收区域类似商业房屋市场平均价格标准评估补偿。

（三）征收企事业房屋，按房屋重置价格结合建筑面积、建筑结构、成新程度和地域类别，经房地产评估机构评估后，实行货币补偿。

国有、集体企事业单位、民企职工及个体工商业者因征收停产、停业的，参加社会保险的，按上年本市在岗职工平均工资标准一次性给予三个月的补助费；未参加社会保险的职工和工商业者按本市最低工资标准给予一个月的补助费。

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体补偿标准由区工商局、国税局、地税局、国土资源局、公用事业与房产管理局、人力资源和社会保障局、规划建设局、房屋征收局、财政局等几个部门联审确定。

第二十一条 选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收局应当向被征收人支付临时安置费。

第二十二条 区人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

区人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

任何单位和个人，包括居民区内的房前屋后，一律不许随意乱占、滥建，对于未经规划和有关部门批准的在建房屋，除无偿拆除外，依据其违法事实，按照法定程序由有权机关依法予以处罚。

第二十三条 被征收人选择房屋产权调换的，区人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收私有住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，区人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

被征收人符合住房保障条件的，区人民政府应当优先给予住房保障。

（一）征收私有住宅，原则上不新建回迁楼，以货币化安置方式为主，或由区人民政府组织团购商品房安置；被征收人选择产权调换安置，则由区人民政府或开发单位统一建回迁楼房，被征收人的安置地点应当依据城市总体规划确定。

被征收人选择回迁安置的，必须符合下列条件：

1.被征收人具有房屋的合法证（照）和土地使用证的，按原房屋的面积对顶回迁楼房，不找结构差价。

2.被征收人必须履行协议规定，按期自行搬迁。

3.被征收人应履行人民政府规定的其他事项。

商业用房选择回迁安置的原则上原区域回迁安置。

（二）海星、红海、海东、望海四个办事处住房拥挤户、无房户补偿标准：

1.住房拥挤户必须符合下列条件

（1）确属一九八二年六月三十日前本区、本村的农村户口（户口上人口指直系亲属，即父母、子女，其他亲属不在之列）；

（2）按自然增长率没有得到建房批准标准的；

（3）符合立户分居条件的；

（4）在房屋上没有买卖行为的。

拥挤户每人平均居住建筑面积不超过18平方米，补偿标准按人均标准面积给予50%的优惠补贴。

在以上四条标准的基础上，还应结合有照房屋的实际予以补偿，具体补偿标准是：

有照房屋院内无违建房屋的，每户人均原房（有照房屋）建筑面积不足18平方米的被征收人，可以按18平方米给予补偿。 2.无房户必须符合下列条件

（1）在征收区域内有正式户口的常住人口（指直系亲属，即父母、子女）；

（2）符合立户分居条件的；

（3）在1992年12月31日以前入户的；

（4）在征收范围以外确系无房居住的，并且在房屋上没有买卖行为的。

无房户人均面积不得超过18平方米，补偿标准按人均标准面积给予50%的优惠补贴。

（三）芦屯镇、红旗镇住房拥挤户、无房户具备条件及补偿标准：

2003年4月18日前本镇、本村户口，符合立户分居条件，院内门牌号相符，房屋上没有买卖行为的拥挤户、无房户补偿标准如下：

1.拥挤户是指有照房屋院内无违建房屋的，每户人均原房（有照房屋）建筑面积不足18平方米的被征收人，可以按18平方米给予补偿。

2.无房户补偿时，按实际人口人均不超过18平方米，补偿标准按人均标准面积给予50%的优惠补贴，超过人均18平方米部分，按商品楼价格购买。

（四）被确定为拥挤户、无房户，须经镇（处）、村（街道）、所在地派出所与房屋征收局共同核实，并召开村民代表大会通过后，公示生效；独生子女户在计算征收人口时可增加一人；单独立户的已婚女方，不论其配偶及子女是否是本区、本村户口（但必须在女方家居住的）均可计算在拥挤户、无房户之内；本区内已被征收补偿安置过的人口，不列入拥挤户和无房户补偿安置对象。

（五）征收具有合法证（照）的住宅平房和住宅楼房实行产权调换的补偿安置标准、回迁期限、回迁方式：

1.被征收有照房屋与回迁楼原则上以一等房标准对等调换不找结构差价。原被征收房屋面积大于回迁楼面积，则按原被征收房屋补偿标准返还补偿金。

原被征收有照房屋面积不足回迁楼面积，其合理增加面积部分可享受原被征收房屋补偿标准（限15㎡以内）；如再增加回迁面积部分，按商品楼价格结算；

2.多层楼房回迁到高层，原则上保持原有的套内面积不变。公摊面积增加部分计算方法：原楼房面积乘以高层公摊系数与多层公摊系数差，具体公摊系数以房产部门实际测绘为准。

3.在协议规定的时限内安置回迁上楼。多层的过渡期不得超过18个月，高层的过渡期不得超过36个月，如被征收人在回迁期限内不能按期回迁，房屋征收局应当参照有关规定的标准，从逾期之日起增加一倍发放临时安置费。

4.回迁楼户型原则上按被征收人事先约定的面积靠近安置，分房前按实际情况协商调整；回迁楼按多层或高层立体分配，按户型分组，每组采用抽签的方式，确定被征收人的楼号、楼层、房间号，分房结果经司法公证有效，房屋产权私有。

第二十四条 区房屋征收局与被征收人依照条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十五条   房屋征收局与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿安置协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由区房屋征收局报请区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，内容齐全。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十六条  实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。区人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定规定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十七条   被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，区人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十八条 房屋征收局应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第二十九条 房屋征收后，被征收人的被征收房屋及附属物（居民平房除外），由房屋征收局安排区拆迁服务中心统一拆迁。

第四章 法律责任

第三十条 区人民政府及区房屋征收局的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十二条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十三条　拖欠、截留、挪用、私分、贪污征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十四条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第三十五条  集体土地上，人民政府需要征收房屋及地面附着物的，依据相关法律、法规执行。

第三十六条  熊岳镇参照本办法执行。

第三十七条  本办法自公布之日起施行。鲅政发〔2012〕112号文件同时废止。

第三十八条  本办法适用中的具体问题由营口市鲅鱼圈区房屋征收局负责解释。